L’enfiteusi rientra tra i diritti reali di godimento su cose altrui caratterizzata dal fatto che l’enfiteuta riceve in concessione il godimento su un fondo altrui, obbligandosi a pagare al concedente un canone annuo, in denaro o in natura, e assumendo in più l’obbligo di migliorare il fondo stesso. Enfiteusi.
Enfiteusi. Come si costituisce?
L’enfiteusi può essere costituita per testamento o per atto tra vivi, in perpetuo o a tempo determinato la cui durata minima non può comunque essere inferiore a vent’anni.
Enfiteusi: Diritti e obblighi dell’enfiteuta
L’enfiteuta ha sul fondo e sulle accessioni gli stessi diritti che avrebbe il proprietario del fondo medesimo.
L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico che può consistere sia in una somma di danaro che in una quantità fissa di prodotti naturali.
L’enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del canone per la sterilità del fondo o la perdita di frutti.
L’enfiteuta può disporre del proprio diritto per atto tra vivi o per testamento e in caso di alienazione non è dovuta al concedente alcuna prestazione a meno che tale facoltà non sia stata vietata all’enfiteuta nell’atto costitutivo e per un tempo che comunque non può essere superiore a 20 anni.
Nel caso in cui l’enfiteuta proceda ad alienare il suo diritto anche contro tale divieto, egli non è liberato dai suoi obblighi verso il concedente ed è obbligato solidalmente con l’acquirente.
Le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo sono a carico dell’enfiteuta, salva diversa disposizione di legge; infatti, il titolo costitutivo dell’enfiteusi può porli a carico del concedente, il cui obbligo in tal caso non può eccedere l’ammontare del canone.
Enfiteusi: Diritti e obblighi del concedente
Il concedente, dal canto suo, può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico, ossia riacquistarne la piena proprietà se l’enfiteuta abbia lasciato deteriorare il fondo o si sia reso inadempiente all’obbligo di migliorarlo oppure se sia in mora nel pagamento di due annualità di canone.
Quando cessa l’enfiteusi il concedente deve rimborsare l’enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate.
Il concedente può chiedere la ricognizione del proprio diritto da chi si trova nel possesso del fondo, un anno prima del compimento del ventennio, al fine di impedire che maturi l’usucapione a vantaggio del possessore. La ricognizione è un atto le cui spese sono a carico del concedente.
Enfiteusi: Cause di estinzione
L’enfiteusi si estingue per:
– decorso del termine ( se temporaneo);
– perimento totale del fondo;
– prescrizione estintiva per non uso ventennale;
– devoluzione;
– affrancazione.
Enfiteusi: l’affrancazione del fondo enfiteutico
L’enfiteuta può affrancare il fondo, ossia acquistarne la proprietà , con il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell’interesse legale. La somma da pagare corrisponde a 15 volte il canone annuo.
L’affrancazione può avvenire con il consenso delle due parti mediante atto scritto da trascriversi secondo le norme che regolano la pubblicità immobiliare.. Se, invece, non vi sia l’accordo delle parti, l’enfiteuta può adire l’autorità giudiziaria secondo una procedura regolata da leggi speciali. L’affrancazione estingue l’enfiteusi per confusione.
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