Il proprietario di un immobile nel momento in cui intende dare in affitto lo stesso ad uso commerciale, deve essere in possesso del certificato di abitabilità. Certificato di abitabilità nell’affitto
Certificato di abitabilità nell’affitto. Però nel caso in cui il certificato di abitabilità manchi, il contratto di affitto è comunque valido se il conduttore dell’immobile abbia utilizzato l’immobile secondo la destinazione convenuta o se era a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità.
Anche la Corte di Cassazione è intervenuta sull’argomento con sentenza n. 12286 del 2011 con cui ha stabilito che la mancanza delle necessarie autorizzazioni e concessioni edilizie, tra cui il certificato di abitabilità, costituisce un grave inadempimento del locatore che legittima la richiesta da parte del conduttore della risoluzione del contratto di affitto ai sensi dell’art. 1578 c.c., salvo che il conduttore non fosse a conoscenza della mancanza e non l’abbia di conseguenza volontariamente accettata.
Ne deriva che il mancato rilascio delle concessioni relative alla destinazione d’uso dell’immobile non impedisce la valida costituzione del rapporto di locazione sempre che vie sia stata l’utilizzazione del bene, da parte del conduttore, secondo la destinazione d’uso convenuta.
Con altra sentenza, n. 14772 del 2009, la Cassazione aveva rigettato il ricorso proposto dal conduttore, un odontotecnico, che aveva stipulato un contratto di affitto per un laboratorio ad uso odontotecnico, mentre l’immobile aveva invece la destinazione di magazzino.
Il conduttore aveva dedotto di non aver potuto usare l’immobile perché altrimenti sarebbe andato incontro a sanzioni amministrative in quanto il regolamento comunale di igiene prevedeva per lo svolgimento di un’attività artigiana la necessità di un’idonea autorizzazione comunale. Il locatore affermava che il conduttore era perfettamente a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità per uso commerciale e che aveva utilizzato il locale senza dedurre né provare che vi sia stata una lesione al godimento del bene.
Il proprietario, al contrario, aveva evidenziato che il conduttore non solo era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico sin dalla sottoscrizione del contratto, ma, soprattutto, che egli aveva utilizzato il bene senza dedurre né provare che alcuna lesione era avvenuta al pacifico godimento del bene, per cui il ricorso venne rigettato.
Qualora manchi il certificato di abitabilità o altre concessioni o autorizzazioni, la Cassazione (n. 12286/2011) ritiene irrilevante il fatto che il conduttore abbia in seguito presentato domanda di concessione in sanatoria in quanto la domanda di risoluzione del contratto di affitto può, secondo la Corte, essere proposta solo se il provvedimento autorizzatorio viene definitivamente negato e unicamente quando il conduttore sappia della situazione dell’immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l’uso al quale intende destinare i locali o dicendo di voler accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Nel caso in cui il certificato di abitabilità non sia ottenibile, ciò costituisce un grave inadempimento del locatore di fronte al quale il conduttore può pretendere la risoluzione del contratto di affitto e il risarcimento del danno.
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