E’ stato da poco pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 27 giugno 2013 il Dpr n.74/2013 in materia di impianti termici e preparazione dell’acqua calda sanitaria con cui si è affrontato e chiarito l’argomento della gestione delle caldaie in condominio. Caldaia in condominio. Necessario il fondo lavori
Caldaia in condominio. Necessario il fondo lavori. E’ stato chiarito che in condominio è l’amministratore il responsabile dell’impianto termico, così come è lui che deve occuparsi della conduzione, del controllo e della manutenzione dell’impianto, ma anche del rispetto della normativa sull’efficienza energetica.
Nel caso in cui il condominio voglia affidare l’incarico ad un soggetto terzo, sarà l’assemblea a deliberare in materia e al nuovo incaricato dovrà essere fatto un contratto scritto.
Occorre ora soffermarsi su due problematiche che possono accadere. Può verificarsi il caso in cui la caldaia non sia conforme prima che l’incarico ed il caso in cui la non conformità sopravvenga in corso di contratto.
Nella prima ipotesi non è possibile delegare il terzo della manutenzione della caldaia a meno che nel contratto non gli sia anche espressamente conferito l’incarico di procedere alla messa a norma. Però, prima dell’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, la riforma del condominio ha stabilito che deve essere costituito obbligatoriamente un fondo-lavori. Quest’ultimo deve disporre di un importo pari al valore dei lavori da eseguire. In caso di inadempimento a tale prescrizione la stessa delibera di affidamento dell’incarico non è valida. Però responsabile rimane sempre l’amministratore che per trasferire la responsabilità sui condomini dovrà presentare un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Può poi verificarsi l’ipotesi che in corso di contratto si rendano necessari degli interventi per il corretto funzionamento della caldaia non previsti nel momento del conferimento della delega. In tal caso il terzo delegato deve comunicare per iscritto all’amministratore la necessità di eseguire tali opere. L’amministratore, dal canto suo, dovrà convocare un’assemblea per autorizzare l’esecuzione di siffatte opere. La delibera assembleare non sarà però perfezionata se non vi siano anche i fondi necessari per coprire le opere. In mancanza di fondi decade anche la delega al terzo responsabile. Quest’ultimo deve poi informare di tale circostanza gli organi competenti perché possano procedere all’irrogazione delle sanzioni.
Quindi, in sintesi:
– Se l’impianto non è conforme prima dell’affidamento dell’incarico, il condominio deve garantire la copertura necessaria dei lavori da eseguire e rimane responsabile fino all’ultimazione dei lavori;
– Se l’impianto diviene non conforme dopo l’affidamento dell’incarico, il terzo responsabile informa l’amministratore della necessità di eseguire i lavori e quest’ultimo convocherà un’assemblea e affiderà il relativo incarico.
In ogni caso, se l’amministratore non ha le somme necessarie per costituire il fondo a copertura dei lavori, non potrà affidare nessun incarico e la responsabilità rimarrà dell’amministratore fino a quando egli non agirà con decreto ingiuntivo.
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