Sopraelevazioni in condominio

Costruzione di un nuovo piano in condominio. Quando si costruisce un ulteriore piano in un edificio, quindi in caso di , devono essere rispettate una serie di regole e vincoli sia urbanistici che condominiali. Sopraelevazioni in condominio

L’art. 1127 del c.c. disciplina il c.d. diritto di sopraelevazione,  stabilendo che il diritto di costruire nuovi piani o nuove fabbriche, spettante al proprietario dell’ultimo piano, deve avvenire nel rispetto di determinati criteri e salvo il titolo disponga diversamente (per titolo s’intende il regolamento contrattuale di condominio, l’atto notarile di acquisto).

Nel caso in cui si voglia aggiungere un nuovo piano all’edificio occorre esaminare i limiti che derivano dal rapporto tra chi vuole costruire e la collettività, poi occorrerà anche vagliare l’esistenza di eventuali vincoli amministrativi.

Dunque, nel caso in cui si costruisca un nuovo piano in edificio condominiale occorrerà versare un’indennità agli altri proprietari i quali hanno anche la possibilità di opporsi. Infatti, gli altri inquilini nel caso in cui si violi l’art. 1127 c.c. possono chiedere la riduzione in pristino dell’ultimo piano su cui sia stato edificato, nonché il risarcimento dei danni.

Quest’ultimi diritti non spettano qualora gli inquilini abbiano dedotto contro colui che proceda alla costruzione del piano solo la violazione delle norme urbanistiche.

Il regolamento di condominio

Perché il regolamento condominiale possa escludere la possibilità del diritto di sopraelevazione occorre che sia stato predisposto dall’originario proprietario e poi recepito nei singoli atti di acquisto oppure che sia stato redatto da tutti i proprietari nel momento di costituzione del condominio.
In tema di sopraelevazione i proprietari della terrazza a livello sono anch’essi equiparati ai proprietari in via esclusiva del lastrico solare e di conseguenza ai proprietari dell’ultimo piano del condominio.

Norme di statica

Quindi, se uno dei limiti nella costruzione di un nuovo piano è rappresentato dal regolamento condominiale, un altro limite deriva dal rispetto delle norme di statica ed estetica dell’edificio.

In pratica se le condizioni dell’edificio sono tali da non consentire la sopraelevazione, questa non può avvenire.

Per stabilire se dal punto di vista della statica tale intervento è possibile occorre che sia stilata una relazione tecnica ad opera o di un tecnico di fiducia del condòmino che intende sopraelevare o di un tecnico del condominio che si oppone alla sopraelevazione.

Se, dunque, la costruzione va a violare i limiti di statica, ci si potrà rivolgere in ogni momento al Tribunale per vedersi accogliere l’opposizione.

Norme di estetica

In generale, un edificio che abbia un valore storico-architettonico non può essere oggetto di sopraelevazioni. Per gli altri edifici condominiali occorrerà valutare  quale impatto potrà avere il  nuovo piano sull’insieme dell’edificio. A tal fine si considera tutto ciò che può incidere in maniera immediata al primo impatto visivo, come ad esempio l’utilizzo di materiali diversi da quelli adottati negli altri piani dell’edificio.

I proprietari dei piani sottostanti in caso di violazione delle norme di estetica possono agire giudizialmente al fine di ottenere la riduzione in pristino ed eventualmente anche il risarcimento del danno derivato dalla diminuzione del valore dell’immobile a seguito dei lavori di sopraelevazione.

Indennità agli altri condomini

Se chi intende sopraelevare rispetta tutte le condizioni preliminari precedentemente viste può procedere nella costruzione del nuovo piano versando agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occupare con la nuova costruzione, da dividersi poi per il numero di piani del condominio (compreso il nuovo piano) e togliendo la quota che spetterebbe astrattamente allo stesso proprietario dell’ultimo piano.

Tabelle millesimali

In caso di sopraelevazione la legge non prevede nulla circa la necessità della revisione delle tabelle millesimali.
E’ chiaro che a seguito di sopraelevazione viene a crearsi uno squilibrio nel rapporto tra le singole proprietà e quella generale in quanto si sono modificate le volumetrie ed i valori ad esse riferibili.

Di conseguenza, qualora il proprietario del nuovo piano non modifichi a sue spese le tabelle millesimali, gli altri condòmini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Luce e aria

Qualora a seguito di sopraelevazione vi sia una diminuzione notevole di luce e di aria ai piani inferiori, i proprietari di tali piani potranno agire giudizialmente entro i successivi 20 anni; decorso tale termine il proprietario della nuova costruzione ha il diritto di mantenerla.

Ricostruzione del lastrico solare

Il condòmino che ha eseguito la sopraelevazione ha l’obbligo di ricostruire il lastrico solare su cui gli altri proprietari avevano il diritto d’uso. Tale obbligo riguarda però solo il proprietario del lastrico solare in via esclusiva che non abbia anche contemporaneamente l’uso esclusivo della superficie calpestabile. Anche la  copertura del nuovo piano dovrà essere resa calpestabile al fine di mantenere la servitù a favore degli altri condomini.

Manutenzione

Anche nel caso di sopraelevazione i costi sostenuti per le riparazioni e la manutenzione della copertura del nuovo piano saranno ripartiti fra i condomini in tale misura: un terzo al proprietario del piano e due terzi agli altri condomini.  Il bisogno di contribuire per un terzo alle spese mi manutenzione, con accollo dei due terzi di spesa agli altri condòmini, riguarda anche il caso in cui la sopraelevazione sia eseguita dal proprietario in via esclusiva del lastrico solare che ne abbia l’uso esclusivo e ricrei, quale copertura della nuova costruzione, altro lastrico solare.

Sopraelevazioni in condominio – di Redazione